德国房价十年不变的启示

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　　 过去10年间，德国房价基本保持不变，德国的名义房价每年仅上涨1%，而德国物价水平平均每年涨幅达2%，也就是说扣除物价因素，德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。德国房价10年不涨，甚至在金融危机时仍继续保持平稳态势，其中最根本的原因是德国独具特色的房地产政策。
　　
　　
　　
　　 第一，德国政府制定了明确的住房福利政策。德国宪法规定，“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育等一样，保障居民住房也是联邦政府首要的政策目标之一。因此，虽然德国政府特别是地方政府掌握了大量公有土地和住房，但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价来增加当地政府的房租收入或税收收入。
　　
　　
　　
　　 第二，德国政府通过完善房地产市场机制抑制高房价。无论在联邦还是州、市及村镇层面，都有详尽的建房规划，住房建设依据人口的需求而定，基本满足每个家庭有一套住房的需要。完善的房屋租赁市场，为保证德国房价的稳定起到了很好的牵制作用。德国有严格的租房法，出台了一系列鼓励修建租住房屋、保护房客权益的政策。目前，德国自有住房率为42%，租赁住房率达到58%，年轻人中77%都是租房族。德国政府还鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断。目前合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。德国的房地产评估独立于政府之外，评估员只对自己负责，并不考虑政府、委托人以及个人的经济利益，市场上的房地产价格则取决于独立的房地产价格评估机构。
　　
　　
　　
　　 第三，德国完善的信贷制度为稳定房价提供了金融制度保障。德国所有房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，商业贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。
　　
　　
　　
　　 第四，德国政府通过严厉的税收政策抑制投机行为。在德国，用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%～1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。这些严厉的税收制度极大缩小了房产商和炒房者的盈利空间，使他们投机房地产无利可图，只得放弃炒作房地产。
　　
　　
　　
　　 第五，健全的法律机制为稳定房价提供了法律保障。德国法律规定，如果地产商制定的房价超过“合理房价”的20%，即为“超高房价”，构成违法行为，购房者可以向法院起诉。如果房价没有降到合理范围之内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制定的房价超过“合理房价”的50%，则为“房价暴利”，便触犯了《刑法》，构成犯罪，可以判处3年徒刑。这些法律不仅抑制了国内炒房者的投机行为，而且还有效抵制了“海外炒房团”干扰国内房价市场稳定的投机行为。
　　
　　 德国的房价10年保持不变的奇迹，给我们提供了很好的借鉴模式，我国必须在完善住房市场体系和完善住房保障机制方面多做文章。
　　

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其实最主要的应该是德国的支柱经济不是房地产，所以房价不会有太大波动。

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国情不同，从廉洁度德国排第几，中国排第几就知道了。

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   有句话我确实不想说，也不敢说，与我何干，我打我的酱油。但总觉得说出来好
    文革动乱十年，造成中国文化断层，使中国落后了几十年。现在高房价的十年，拿80后等年轻人的“刚性”需求开玩笑，挣黑心钱，挣业绩，导致年轻人没有办法及时结婚生子。这就必然造成中国十年的人口断层，人口断层就不像文化断层那样只造成落后那么简单了。这对一个还不怎么强大的发展中国家来说应该是非常危险的。
   如果出了问题，任志强，王石，潘石屹等罪魁祸首必然要受到惩罚，即使他们死了，也要把坟墓挖开浇大粪。

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广大的人大代表们， 党中央应该考虑效仿德国，在我国立相应的法案！！

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引用 树叶黄了 (971360351)在 2011.01.14 11:42 的发表:

德国多少人，中国多少人。根本所在。


人均土地德国比中国少

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没见哪个国家像中国这样每个大城市遍地是塔吊，遍地是房地产广告，电梯公寓几千套地建，人口增长有这么快吗？管他有没有人住，反正建就符合经济利益。

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中国就是这样一个国家，如果房价降了，你们会发现很多领导会瘦的，会冷的，所以干嘛要求人家啊，短短几十年，何必理这些人啊，过好每天才是最好的。

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房地产作为一个国家的支柱产业，无异于拆了西墙建东墙而已。房地产似乎成了现在最大的银行了，因为大部分的社会财富最后基本上都集中在了这里，在这里进行流通。。。

中国就像封建时代最大的一个地主，十亿人民就像封建时代的长工，每天在地球村里辛劳的挣钱，最后通过各种方式交租给地主（主要还是通过房地产这个大银行集中上缴），其实自己剩下的不多了。但仍然任劳任怨，就为着每天的那点小生活的梦想坚持忍耐着。不管时代怎么变，风还是这样的吹。。。